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“房价不涨”倒逼地方政府 摆脱土地财政

来源:未知 编辑:admin 时间:2018-08-30

记者观察 本报记者 周雪松

中央提出“坚决遏制房价上涨”。换句话说,就是希望房价稳住。在严格调控下,房价能够保持基本稳定,没有大的起伏,也就达到政策初衷。未来10年,如果房价能保持稳定,将会给中国推动各项改革,打造经济升级版创造难得的机遇。

事实上,在“房价不涨”政策要求下,最直接的影响和结果是开发商不能涨价。新政要求房价不涨,同时意味着倒逼地方政府摆脱土地财政,可以促使地方政府更加理性地看待土地财政,不能太多地打土地财政的主意。

关于“房价不涨”,有三个核心问题需要厘清。

首先,房价能不能不涨?从交易环节来说,是可以做到的。无论一手房还是二手房,现在都实行了网签制度,地方政府可以制定指导价,高于这个价格的合同,可以拒签或缓签,从操作上来说可行。从开发商的角度来看,房地产开发的利润还是很可观的。对于开发商来说,主要挑战在于人工等成本上升和高价拿地面临的风险。新政会倒逼房企压缩成本,不再去高价买地。已拿到的高价地块怎么办?一是开发商自己内部平衡消化,二是在开发商内部消化不了的情况下,地方政府还可以在管控好平均房价条件下,在区域内平衡消化,比如多建一些政策性保障住房,就可以拉低平均房价。

对地方政府来说,房价不涨意味着地价也不能随意上涨,更不能推高地价。与此同时,土地招拍挂制度也面临必要的调整,必须对出让价格设定上限。这方面已经积累一些经验,譬如可以在价格达到上限后竞争配套保障房面积,或竞争其他附加条件,技术操作上也可行。这样一来,将逼迫地方政府重新审视土地财政。值得一提的是,现在地价处于历史高位,本身稳定在这样的高位,比过去地价下跌,土地流拍的影响要小。对欠发达区域而言,放松土地财政也是必要的,但挑战相对较大一些,好处是倒逼这些地方量入为出,节省开支,把更多的精力投入到促进经济结构调整与产业升级等领域。必要时,中央财政可以通过转移支付给予经济结构调整压力较大的城市一些财力支持。

其次,过严的调控会否导致房地产价格大幅下跌?这种情况不太可能出现。应该看到,当前中国经济基本面持续稳中向好,经济在不断向前发展,新动能不断聚集,人民收入在持续增长,原材料、人工、建筑安装成本也会稳步上涨,这决定了房地产的总成本将会持续上升,同时考虑到通胀因素,房价不具备大幅下跌的条件。当前,楼市并不是没有需求,而是限购等因素实际上抑制了部分购买力。加上二孩政策全面实施,城市化还有很大潜力。

第三,应该要看到房价不涨的积极因素。房价不涨,稳定一段时期,可使房价收入比逐步趋于合理,可以挤掉房地产泡沫,可以促进社会资金更多地流向实体经济,可以推动各类创新,避免房价过快上涨传导给其他行业。从而倒逼社会总成本下降,走出“房价上涨—成本上升—房价再上涨”的恶性循环。关键是人民生活压力减小了,才会有更多的幸福感、获得感。

诚然,我们也要看到,“房价不涨”只是特殊时期采取的一项特殊政策。未来要建立健全房地产健康发展的长效机制,特别是要完善多层次住房保障体制,该市场解决的交给市场,政府不作过多的干预,由市场决定房价涨跌和资源配置。

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